岳阳市中心城区商贸市场情况调研报告
近年来，我市商贸市场建设取得了长足发展。专业批发市场得到了整合，菜市场进行了标准化建设和提质改造，特色商业街功能进行了强化和改造，市场管理进行了规范，经济效益得到了提高。到2011年底，已完成菜市场标准化建设和改造23家，经营面积达438000m2。近三年来，市场销售额同比增长8%左右，为我市经济社会发展作出了贡献。
1、总体情况。城区共有各类商业网点3450个，总营业面积165.54万m2，其中营业面积小于1000m2的商业网点3208个，营业面积25.20万m2，营业面积大于1000m2的商业网点242个，营业面积140.34万m2。
2、分类情况：①商业零售网点1865个，营业面积32.52万m2，人均商业零售网点面积0.5m2，没有达到人均1m2的规划标准。其中，便利店870个，专业店545个，药店282个，专卖店106个，超市52个，百货店10个。
②各类服务业网点1455个，营业面积39.18万m2。其中：餐饮业574个，宾馆54个，服务业网点671个，特种行业156个。
③各类市场网点130个，营业面积93.84万m2。其中：农贸市场69个，营业面积10.82万m2，1000m2以上的45个，服务半径在800米左右。生产资料市场、农副产品市场、工业消费品市场及其它市场31个，总营业面积83.02万m2。
一是市场载体容量大，市场需求不平衡。我市中心城区现有各类市场130家，总营业面积已突破100万平方米，其中农贸市场69家，营业面积10.82万平方米；工业型商品市场61家，营业面积83.02万平方米。从总量上来，市场已具备了一定的规模。但由于经营需求和消费需求不旺盛，大部分商品市场不饱和经营，商位空置率高，船大浪小，效益不佳；部分市场经营状况差强人意，甚至有的市场存在有场无市现象，生意清淡，门可罗雀；供求失衡还直接导致了市场之间的相互争斗，有限的资源成为各市场竞相追逐的目标，有些市场不惜以免租、低租等优惠条件抢夺经营业主，造成无序竞争。
二是功能层次较低，辐射能力不强。我市商品市场基本属于传统市场，普遍采取店面式、摊位制的运营方式，依然延用“一手钱、一手货”的交易模式，市场建设规格不高，市场交易形式落后，内部管理粗放，计算机的普及程度和应用水平处于较低层次，现代物流、电子商务和信息网络建设滞后。由于专业化、信息化程度不高，经营品类较杂，特色不明显，个性不鲜明，除少数市场辐射范围涵盖我市其他县市区及鄂南、赣西等周边地区外，绝大多数主要服务于城区内的狭小商圈，影响力不够，较为沉寂。
三是政府调控乏力，导致盲目发展。商品市场的建设和发展，固然是市场行为，有其客观的生存法则和市场规律。但是，市场的发展也需要科学规划、正确引导和合理布局。《2006-2015年岳阳市城市商业网点规划》颁布实现之前，市场的建设主要是企业的自发行为，没有得到政府部门的有力把控，导致“填空式”建设，盲目性发展，结果是重复建设，布局混乱。有的市场建成后，才发现定位不准确，招商难开展，造成资产闲置浪费；有的行业同类市场多达八、九个，群雄逐鹿，几败俱伤，经营业主一片叹息。由于缺乏科学的项目认证体系，市场拳头难形成，规模效应难发挥，市场活力难彰显。
四是缺乏产业支撑，发展基础不牢。商品市场按其功能，可分为产地型市场、销地型市场、集散型市场。对于销地型市场而言，需要有一定的消费需求；对于产地型市场而言，需要具有足够的产业基础；而对于集散型市场而言，则要求具备物流或信息集散中心的基础。集散型市场是较高层次的一类市场，产地型市场则是最具发展潜力的一类市场，大多数集散型市场都是在产地型市场的基础上发展起来的。义乌的中国小商品城就是以义乌及浙江境内发达的小商品产业为基础的。中国小商品城交易的商品中，30%是由义乌生产的，40%是由义乌以外浙江的其他区域生产的。又如绍兴轻纺城，是亚洲最大的纺织品集散中心，其成功发展的主要原因是因为绍兴是一个“托在一块织布上的经济强县”，全县年产布42亿米，占全国的1/4，印染布能力115亿米，占全国的30%。我市商品市场大多数属销地型市场，由于缺乏有力的产业支撑，市场的发展壮大受到了一定局限。
五是扶持培育乏力，服务有待改进。浙江市场的繁荣，与当地政府的鼎力支持是分不开的。就拿杭州来说，他们有专门的市区市场整合改造提升工作领导小组，具体负责商品市场的建设、改造、搬迁、整合工作，在许多重点市场成立了综合管理办公室，实现各部门对市场的协调管理，制订并实施了一系列促进商品市场发展的政策措施。但就我市的商品市场建设和发展工作而言，可以坦率地讲，以前各级重视关心不够，资金投入不多，政策措施也不硬，缺乏统一协调，各部门没有形成合力，市场资源重组整合工作难推进；乱收费、乱罚款、乱检查、乱扣车、乱发证等不正之风依然存在，扯大旗作虎皮、以提高规费标准谋求灰色收入的作风尤盛，挫伤了市场经营的积极性，应引起政府部门的足够重视。
六是菜市场形象不佳，硬件设施建管力度亟待加强。目前中心城区共有菜市场（包括菜店）69个，其中岳阳楼区42个、岳阳经济技术开发区4个、南湖风景区4个、市直部门单位16个、中央省属企业3个。存在的主要问题：一是菜市场新建相对滞后，特别是城市新区和新开发的小区；二是日常管理不到位，重收费轻管理，重突出迎检轻日常保洁，少数市场脏乱差突出；三是政府投入少，无法彻底标准化改造。本省的长沙、衡阳、株洲等城市都由政府引导改造成了标准化菜市场；四是马路市场泛滥猖獗，如步行街北辅道、五里牌市场周边、枫桥湖路段、中南市场内建好的菜市场内进场经营的经营户少，马路市场经营则异常火爆。
该大市场是湖南省“十一五现代物流发展规划”及“湖南省2007年生产服务性重点项目”的重点工程，也是我市“物流旺市”、“城市东扩”的标志性工程。
产业现状：项目总投资11.2亿元，占地680亩，分三期建设，一期建设于2005年9月破土动工，2006年12月28日试营业，二期建设于2007年4月启动，2010年4月20日开始营业。
发展思路和发展目标：总建筑面积40万㎡，其中商铺经营面积12万㎡，仓储4.5万㎡，货运及物流配送面积6万㎡，共有门面2900个，分为糖酒副食、农副土特产、陶瓷洁具太阳能、五金家电、医药器材配送、日用百货小商品、摩托电动车、物流配送配载等8大商贸集群。力争3－5年内，市场年成交额达到100亿元。
发展重点和实施措施：一是进一步明确定位，避免出现与其他专业市场业态雷同的问题，除蔬菜、水果、蛋禽、水产等已有专业市场经营的外，集中开展稻谷、大米、油料、棉麻、土特、干杂、杂粮、糖酒副食和现已经营初具规模的陶瓷等九大类商品的经营，与现在市场八大区域相衔接，现在市场内经营的其他商品尽可能归入另外的专业市场，彻底扭转和其他专业市场互夺市场分额、互争经营业主、互抢客源生意的局面。二是依托10万㎡的大型仓储优势，建立大型配送体系，集中配送稻谷、大米、油料、棉麻、杂粮等农产品，提供安全、宽敞、快速、集中、高效的仓储服务。三是开展第三方物流、货运配载、专线经营、货运代理综合服务，建立电子物流中心，设置全国统一的95105698免费电话及中国现代物流门户网站，并通过GPS全球卫星定位和电子商务系统，为客户提供物流调度、物流配送、网上交易、网上结算、货物全球跟踪等服务。
产业现状：岳阳泰和小商品大市场总投资5.3亿元，总建筑面积24万余m2，共有门面商铺2030个，主要经营五金交电、针织服装、床上用品、鞋帽箱包、文化体育、日杂厨卫、家具、工艺品、百货、图书、医药等11大类商品，市场主要辐射湘鄂赣及市区周边的乡镇和集贸市场，每年解决就业6000余人，上缴税费2400余万元。该市场是我市开市比较久远的老市场。市场全面实行划行归市的管理机制，以泰和商业街贯穿整个商业中心，连接10个营业大厅和12个经营区，上下相通，形成完整的购物体系。年均成交额约14亿元，是我市乃至湘北、鄂南地区目前最大的小商品交易大市场。
发展思路和发展目标：定位为湘北鄂南地区影响力大、辐射力强的区域性大市场，总的思路是整合泰和市场周边现有市场资源，重新规划、改造、配套，建成新的泰和小商品批发区域性大市场。即把现有泰和及其周边的市场资源进行重新整体规划，确定为新的“泰和小商品大市场”，把北抵站前路、南至巴陵中路、东至图书城，西到南湖大道的这块区域规划为泰和小商品大市场，具体包括泰和商城、泰和批发大市场、泰和商业广场、华圣电脑城、中湘市场、洞庭大厦、金冠商厦（在建）、金日菜场、九华宾馆、天一泰和商城以及火车站地下商场和廖家坡等，总经营面积达到20万㎡以上，商铺摊位约1.5万个左右。
发展重点：新的泰和小商品大市场的入市商品为五金交电、床上用品、针织服装、鞋帽箱包，文体用品、百货日杂、厨卫用品、工艺轻工、医药等十类商品，打破现有市场格局，设立A、B、C、D、E五个经营区，实行划区经营，不准垮区经营。区域内现有不属于小商品类的商品铺位撤出，区域外的小商品迁入。
实施措施：①产权不变。即维持现有产权关系不变，各产权单位享受本产权范围内的收益。②统一管理。由于新的市场分属不同的产权单位和个人，为避免各自为政、各搞一套，必须实行严格的统一管理。首先，组建由市工商、税务、市场管理处及各产权单位组成的市场管理办公室，负责市场所有的日常管理维护等工作，产权单位只享受产权范围内的房屋出租收益，其余工作一切交由市场管理办公室统一管理。③提质配套：市场资源的整合关键在提升市场质量和品位，增强市场的配套服务功能，彻底改变目前管理混乱、杂乱无章、脏乱差问题。首先，质量提升。将规划区域内所有的市场联成一个有机整体，市场内的道路实行东西互联，南北通透，上下畅通。要对现有的老市场进行彻底的改造提升，撤除所有临时搭建的铺位，尽可能统一铺位摊点的设计摆布。新建的市场要严格按市场的整体要求设计、布局，避免互不配套的问题。其次，功能配套。改变目前单独的现货交易形式，逐步完善发展仓储、加工、运输、配送、质检等多种市场功能，增设商务服务、物流服务、金融服务、信息服务、餐饮休闲服务等多个服务专区，极大地方便业主和采购人员的各类需求。
国内知名专业市场的发展壮大，既有历史的原因，也有现实的基础，是多年积累的运营经验、产业集聚和配套、商品价格和数量优势、物流及信息功能等诸多因素支撑的结果，归结起来，就是比较优势造就了市场的繁荣。因此，我市要发展壮大专业市场，基本前提是要瞄准特色市场，发挥比较优势，切合本地实际打造市场品牌。
发展思路和发展目标：坚持实事求是、因市制宜、科学发展的原则，按照重点突出、优势优先发展的要求，强化分工、集聚整合、规范发展，逐步建成重点突出、分工明确、配套完善、后劲十足的专业市场体系，成为3＋5城市群的重要组成部分，成为泛洞庭湖经济圈的重要生力军。
①洞庭渔市。当前的洞庭鱼都占地45亩，年交易额约8亿元，有150米岸线资源，基础设施较新，功能比较完备，是农业部定点的水产品价格监测基地市场。岳阳作为全国知名的“鱼米之乡”，水产品资源十分丰富，特色十分明显，渔需市场的发展也极具潜力，渔市的建设将具有较强的市场竞争力。以现有的洞庭渔都为基础，将散布于城区的各中、小型渔需、渔具市场（街河口、琵琶王北侧渔需市场等）迁入渔都，形成洞庭渔市。
②云溪精细化工产业市场。石化产业是岳阳支柱产业，是财税收入的核心阵地，有深厚的产业基础和较大规模的产业集群。精细化工市场的建设和发展，有利于石油化工产品精深加工，延长产业链，配套服务功能，从而反作用于石化产业的进一步壮大。1吨聚丙稀售价6000－7000元，加工成无纺布10000－11000元，再加工成防护服、方便袋价值20000－25000元，化工产品精深加工大有潜力可挖，有利于实现较大的工业增加值。有鉴于此，在云溪工业园建设精细化工产业市场。
③太阳桥建材大市场。该市场占地400亩，建筑面积30万㎡，各类门面1619套，目前尚有200多套门面闲置。抓紧协调长城市场的搬迁，明确其搬迁是民生的要求，是城市规划的要求，力促太阳桥建材市场成为湘北地区最大的建材市场，年交易额达到50亿元。
④枫桥湖蛋禽批发市场。该市场占地面积24亩，累计投资980万元，现有经营业主117户，从业人员370人，年交易禽类1000－1200万羽。市场要尽快实行公司化运作，拓展市场发展空间。尽快上马三期工程，建设标准化禽类屠宰场。项目总投资240万元，规划建筑面积4200㎡，主要包括待宰场、检疫消毒间、屠宰间、切割间、杂碎处理洗涤室、冷藏室，项目建成后，日屠宰量8万羽，并可解决禽类产品消毒、检测上的薄弱环节。
⑤家俱市场。目前，城区人口近80万，住房需求量大，房地产业发达，家俱年需求量达1亿元。现城区有吉盛美居、九盛家俱、商业城家俱、泰和家俱、汇沣家俱、全友家私、楚天家俱、三洋家俱等八大家俱市场，群雄逐鹿，内耗严重。汇沣家俱市场主楼五层，建筑面积4万㎡，另有大棚面积2.8万㎡，总计营业面积6.8万㎡，目前利用率仅50%左右；九盛家俱市场建筑面积约2万㎡；吉盛美居也有近2万㎡经营场地。这三家均属专业性家俱市场，已形成较大规模，设施完备，环境舒适，且分别分布于城西、城东、城中三个区域，予以保留，扶持发展，其他家俱市场逐步并入这三大市场。
⑥梅溪桥副食市场。该市场是我市传统市场，历史悠久，影响广泛，具有较强的消费需求。因此，要把该市场纳入市政府旧城改造着手进行整体改造；规范市场管理，禁止占道经营，塑造市场形象；搬迁竹荫街北部服装经营门店，扩展市场范围，从事副食经营。
⑦科技文化市场。取缔商业城现有家俱等经营项目，严格按《2006－2015年岳阳市城市商业网点规划》执行，将其建设成为高标准、规范化的科技文化市场，将现在散居市内的音响设备、音像唱片专店，华圣、五里牌等电脑城和中心城区的IT业经营业主全部搬入该市场经营。
⑧新建农产品物流市场。将现有的八字门蔬菜批发市场和花果山水果市场整合为岳阳市农产品物流市场。规划该市场落户岳阳楼区胥家桥，占地500亩，投资近10亿元。
产业现状：中心城区现有菜市场69个，其中岳阳楼区42个，经开区4个，南湖区4个，市直部门16个，中央省属企业3个，基本能满足市民正常生活需要。但市场建设相对滞后，市场设施陈旧和利用率低，新城区和新建小区菜市场缺乏，马路市场等问题突出。
发展思路和发展目标：力争用3年左右时间，将中心城区现有69个菜市场分批次、分区位、有重点的综合整治，做到拆搬结合，建改结合，逐步改善集贸市场环境，提高管理水平，提高服务档次，提升城市品味。逐步形成布局合理、竞争有序、环境优美、便民利民惠民的超市化、规范化、标准化的菜市场体系。
特色商业街是指同一系列的专业店、专卖店集聚，是一种多功能、多业态的商业集合体，街长200米以上，专业店30家以上，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光等功能于一体，有比较灵活的市场反应能力，是城市商业的缩影和精华，满足人们多样化的生活需求，符合人们未来的消费趋势。商业街建设既是对城市原有商业资源的一种整合，也是商业向更高阶段发展的一种准备。
产业现状：岳阳市区现状缺少具有鲜明、符合标准的特色街区、具有一定专业特色的街区如东茅岭路专卖一条街、竹荫街糖酒副食一条街、巴陵东路汽车品牌销售一条街、书城路图书一条街、土桥巷饮食一条街等因管理不规范、软硬件水平低，给人以低档、混乱的感觉，达不到现代特色街的要求。
发展思路和发展目标：特色商业街是城市地域文化的重要载体，是反映城市地方特色的重要窗口，是一座城市靓丽的名片。现在特色商业街成为城市建设和经营中的热点，我国现有93个特大城市和大城市中比较著名的特色商业街有180多条。商业街必须构造特色，向综合化发展，由购物为主向注重提供吃喝玩乐综合服务转变，特别要注重景点、旅游、观光功能，上海的南京路、北京的王府井、苏州的观前街既是购物天堂，还是旅游观光景点。同时，特色商业街不是靠数量取胜，而是靠特色致胜。为此，重点建设东茅岭路服装品牌一条街、德胜南路湖鲜美食一条街、巴陵东路汽车品牌一条街、南湖酒吧一条街等四条特色商业街。
主题定位为“品悟繁华、畅享时尚”，整条街朝着时尚、高雅、大气的方向改造升级，彰显服装经营特色。从商业步行街入口蓝天商厦起，至南湖路口国际大厦止，地上地下全长约1000米。地上部分的街容街貌改造：建造人行天篷，在每家店铺的门头架设宽两米的遮荫篷，晴天晒不到太阳，雨天淋不到雨。重新铺设人行道，增设人行护栏，建造原则实行统一划规，统一建造，经费各经营业主自理，建好后税收部分返还。路灯、广告灯的改造与特色街的风格一致。交通整治上，除了公交车和的士外，其他车辆限时通行，禁止摩托车通行，临街开辟停车场。地下部分：高起点规划设计建设，商业形态与地上相呼应，把整街打造成具有影响的品牌商业新城。由岳阳楼区负责实施。
整条街全长约1100米，现在已聚集了天然居、力力鱼馆、万家乐鱼馆、华容鱼馆、六门闸鱼馆、星天园酒楼等湖鲜餐饮店六十余家，正在朝湖鲜美食一条街的方向发展。工商部门在办理营业执照时要严格把关，湖鲜美食业的给予办理，其他行业的不予办理。工商、税务部门要对特色街上的湖鲜美食业主给予税费优惠，其他行业不予优惠照顾。成立行业协会组织，通过协会的行业自律，带领各商家文明经商，规范经营，避免恶性竞争。由南湖风景区负责实施。
项目地处德胜南路的天下美食街以西，五百六十亩湖东岸，南接求索西路，东连德胜南路，北接金鹗西路，总用地2.4万m2，建筑面积1.1万m2，为二至三层具有湖乡特色的欧式建筑群。力争一季度办理好有关报建手续，二季度开工建设，年底完成项目主体工程。由南湖风景区负责实施。
1、红光市场集群。将二手车市场、竹木市场、牲畜屠宰市场和再生资源市场等按规划逐步建成市场集群，形成集聚效应。
2、太阳桥市场集群。包括中南市场、太阳桥建材市场、花鸟宠物市场、汽车农机市场、工程机械设备市场、钢材市场等，该升级提质的抓紧改造，该按规划新建的尽快落实建设主体抓紧建设。
物流基地的功能是：内陆口岸功能。可设置卫检、支植物检验机构，为以岳阳为生产、加工基地或者最终销售市场的制造商、分销商提供储存、保管、运输、加工、货代等服务。货物集散功能。接收通过各种运输方式到达的货物，并进行分拣储存，将本市发出货物进行集中，通过直接换装方式向外发运。配送：通过物流基地内的物流配送中心，实施对客户的全程商品配送服务。流通加工功能。包括商品的包装整理、加固、换装、改装、条形码印制等。商品检验。包括商品检验与养护等。物流信息服务。包括流通状态查询、物流过程跟踪、物流要素信息记录与分析、物流客户关系管理、物流决策支持、物流公共信息平台等。
产业现状：我市物流活动仍以企业分散的物流为主，专业化、规模化、社会化水平较低。市内工业企业中原材料和成品物流的80%左右都是由企业自身或供应商来承担，由第三方物流企业承担的只占20%左右。商业企业中的商品调运大部分也是由商家自理。物流服务仍以传统业务和方式为主，系统化、全程化的配送物流还是空白。物流企业局限原有传统业务，以局部的、分段的、单品种的物流服务为主，缺少能够提供全过程物流服务的企业。物流系统经、网络化程度也很低。物流设施的现代化和物流技术的应用水平还不高。物流成本高，物流效率低。
发展思路和发展目标：构建现代物流体系的核心：打造“四维立体物流模式”。立体物流模式是以需求链、供应链、信息链、管理链为基本运行要求，通过对“需求链、供应链、信息链、管理链”的有序整合，来达到再造产业链的目的。现代四维立体物流的宗旨是：以需求链为主线，以调整供应链结构和产业链结构为目的，以信息资源共享为服务内容，实现社会资源的有效整合，它通过信息管理中心对生产企业、运输企业、配送企业、仓储和加工包装企业及消费者进行统一管理，实现整个供应链的最佳流程。
发展重点和实施措施：①城陵矶港口物流基地：位于城陵矶松阳湖港口附近，规划为以工业制造物流为主，利用城陵矶通江达海的水运优势和贯南通北的陆路优势，高起点规划和建设城陵矶现代物流业，组建物流园区，形成完善的港口货物集散、中转、配送、货运代理、信息服务、物流咨询、商品展示及电子商务等现代物流体系。依托长炼、巴陵石化、华能、已内酰胺、造纸厂等大企业物流大运量的优势，积极发展骨干型的物流企业，包括仓储分拔、零担快运服务、特定客户服务、综合物流服务、物流方案设计为主的物流企业等。通过长沙、武汉的物流枢纽与国内、国外市场对接。规划用地面积50万m2。②枫桥湖物流基地：位于中心城区火车站北面邻枫桥湖路。随着岳阳高速铁路的建设，中心城区火车站客流将逐步往高速铁路火车站转移，原有火车站将以货运和短途客运为主，远期规划该基地为铁路--公路货运枢纽型物流基地，同时，对内为城区内工、农、商贸流通等行业服务，成为岳阳市商业配送物流区。③太阳桥物流基地：位于一零七国道附近，该基地为公路枢纽型物流基地,以高速公路和一零七国道为依托，拟建成以较大规模的农产品集散物流为主的综合性物流中心，规划用地面积30万m2。
1、切实加强领导。市政府已成立岳阳市商品市场建设管理领导小组，分管市级领导任组长，分管副秘书长总协调，要切实履行职责，制订出台商品市场、商业网点建设和管理的政策和优惠扶持措施，督促《2006－2015年岳阳市城市商业网点规划》的全面落实，协商解决商品市场、商业网点建设和管理中的重大问题，确保政府政令畅通，确保市场稳步发展。
2、出台政策措施。市政府要切实加强领导，出台商品市场、商业网点扶持政策文件，大力度的提出资金扶持计划，及时拨付资金并监督资金使用方向；市规划局、市国土局、市城管局、市建设局、市工商局、市国税局、市地税局、市公安局、市消防支队等部门也要根据各自的职能出台扶植市场发展的相关优惠政策，整合后形成，加大市场建设力度。
3、建设受益挂钩。严格执行“谁所有、谁建设、谁管理、谁受益”和“谁受益、再投入、再建改、再发展、再受益”的良性循环发展机制，也就是说商品市场、商业网点在谁的辖区范围内，谁就建设、改造和管理，谁就收税收费和受益。受益后，对商品市场和商业网点再投入资金，加以建设和改造，不断发展壮大，享受更大的益处。不能只受益，不投入，不建设，不管理，任其自生自灭。
4、落实扶持政策。根据国家有关规定，市政府每年在本级财政资金中设立商品市场、商业网点建设发展专项资金引导和扶持商品市场、商业网点发展，特别是扶持积极支持、配合政府行动，主动按要求建设、搬迁、拆除和改造市场网点的。实行土地储备。《2006－2015年岳阳市城市商业网点规划》中部分新建市场网点项目尚未启动，要实行土地储备，划出红线图，确保规划的商业用地不挤不占、不挪作他用。
