回顾4月和5月对下半年楼市有一种“预感”

　　不知不觉，2022年已经进入6月份，眼看上半年即将走完，不少人对楼市的走向还没摸清方向，也不清楚市场到底是冷却还是火热，更不理解国家对楼市的态度是假收紧还是真放松，今天这篇文章就着重讲一讲楼事君对楼市的预感，尤其是回顾4月和5月之后，这种预感更加强烈。

　　销售市场：根据国家统计局公开数据梳理得出，2018年到2022年4月份住宅商品房销售面积分别为10552.66万平方米、10842.25万平方米、10681.41万平方米、12871.5万平方米、7417.13万平方米，销售额分为9005.08亿元、10630.41亿元、10356.27亿元、13954.3亿元、7175.93亿元，销售均价分别为8533元/平方米、9804元/平方米、9695元/平方米、10841元/平方米、9674元/平方米，从销售面积、销售额和销售均价三则数据不难看出，2022年4月份销售面积、销售额、销售是近五年以来最低值，除此之外，根据克而瑞研究中心发布的数据显示，5月份百强房企销售额金额4546.7亿元，同比降低59.4%，重点监测的30个城市商品住宅成交面积同比仍下降59%，量价齐跌在4、5月份展现的淋漓尽致。

　　政策市场：4月份大连、兰州、株洲、秦皇岛、锦阳、衡州、台州、丽水、南平、苏州、上海、芜湖等超过30城出台楼市新政，占1-4月份楼市调控总城市的37.5%，调控趋势呈现“控一线城出台楼市调控新政，涉及降低房贷利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度、提供购房补贴、降低购房税费等措施，尤为明显的是房贷利率从最低4.6%已下调至4.25%，部分城市公积金贷款额度得到明显提高。比如山东滨州市最新发布的《关于调整住房公积金有关政策的通知》明确指出，最高贷款额度从50万元提升至60万元，贵州毕节市公积金贷款额度从最高35万元上调至最高60万元，要知道每10万元公积金贷款比商贷利息可以省约4.1万元，可见今年的楼市调控可谓是“下血本”了。

　　土地供应市场：从诸葛找房数据研究中心监测显示，4月份全国土地供应面积同比下跌52.8%，楼面均价为4243元/平方米，同比下跌16.03%，其中住宅用地供应同比下跌59.55%，楼面价格为5054元/平方米，同比下跌7.94%，而5月份全国300城土地成交总面积跌幅达到63%，楼面均价为3255元/平方米，同比下跌32%，环比下跌19%，4、5月份土地市场接连预冷，也意味着不少土地流拍，低价貌似真被稳下来了。

　　从房地产的土地供应市场、政策市场和销售市场三个维度可以看出，4月和5月的楼市“并不好过”，首先从土地源头上就开始出现收缩，意味着开发商不再像过去那般疯狂拿地，其次国家在楼市调控方面并没有放松对炒房的调控，虽然调控措施在多个城市陆续出台，但调控方向和范围毕竟有限，大部分以促进刚需购房为主，最后是销售方面的惨淡收场，房价对比收入而言，目前的房价在部分城市仍处于高企阶段，反而购房者开始对买房躺平，观望情绪升高，房产销量下滑，如同多米诺骨牌一般，一张倒，张张倒。

　　司马迁《史记·高祖本纪》中写道，夫运筹策帷幄之中,决胜于千里之外，如今都习惯性地表达为：未雨绸缪，运筹帷幄，决胜于千里之外！这不仅仅是领导人、企业家应该具备的智慧，购房人更应该体会其深意，那么未来楼市到底会发展成怎么样呢？过去很多房地产大佬都发表过自身见解：

　　作为房地产行业鼻祖级人物李嘉诚曾说过，当初不想继续在内陆扩大发展规模，主要在于土地价格上涨速度超过自身的预期，并不是自己不想买地，只是认为用现金流去换土地不划算，最后房价还受到管控，就好比土地成本不降，还要求房价不能暴涨，最后卖的房子可能还不够建房子的钱，面粉贵于面包的道理，这番话理解起来其实并不难，一方面我国的房地产市场中，成本比销售价高，换言之地价上涨速度超过销售价，这不利于商业从中谋利，另一方面我国对商品房的居住需求虽然高，但是我国的房企数量却并不少，高峰时期全国房企数量达到10万家，就连曾经比碧桂园还高一头的恒大都没能撑过2021年，可见房地产市场竞争到底有多激烈，在这样的环境下，也意味着未来我国的房地产对企业家而言并不是香饽饽。

　　无独有偶，国内最早做商业地产的大佬王健林在接受采访时也曾表示，房地产行业永远不会再回到2012年之前了，躺着挣钱的机会不可能再回来了，整体拐点从供求极度紧张、供求失衡、供小于求时代过去开始，再过八年、十年，也许就会达到供过于求的时代，正是王健林对房地产的深刻理解，才使得他没有把住宅地产作为主业发展，敏锐性不同于常人，在王健林看来，房地产是过度依赖现金流的行业，高价拿的地一旦房子卖不出去或者卖不完，都容易导致砸在手里，而像恒大、万科、碧桂园把杠杆做到极致的情况下，也不能很好的保障房子能尽快脱手。

　　事实上，无论是地产鼻祖李嘉诚还是商业地产元老级人物王健林，所表达的观点都如出一辙，都对未来房地产发展不抱有高期望，在面临选择时都选择及时退出，如果联想到恒大最终的归宿来看，他们的选择无疑是正确的，曾经的恒大将销量和销售额都做到全国第一，超过许多央企和国企在房地产中的成就，当然许家印也早早就开始布局转型，没想到的是还未来得及全身而退就已经“出事”。

　　从上面楼市的市场现状和大佬级人物对楼市的预判，再结合当下楼市调控的发力点和覆盖面可以很清晰的感受到：国家对房地产为经济做的贡献仍然依赖，对土地收入的预期较高，就好像钓鱼一样，姜太公钓鱼愿者上钩的方式显然不能实现目的，不拿出点实际的吸引物，鱼就不会主动咬钩，或许有一天无聊会咬一口试试，但这并不能达到渔夫的目的，所以综合上述变化和预测，楼事君对下半年楼市有一种“强烈预感”：

　　近日，央行副行长潘功胜在发布会上表示，央行将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照探索新发展模式的要求，因城施策好差别化住房信贷政策，满足购房者的合理性住房需求，事实上，房住不炒并不能达到理想化状态，能真正称得上房住不炒的或许只存在于1998年房改年之前，房子由国家分配，不存在金钱交易，房子也没有任何可以炒的价值，但是现如今住房是商品房的天下，房子已经与金融绑在一起下不了船，那么楼市行情不好时的政策调整，势必会与房住不炒“侧面相撞”。

　　比如江西省九江市最近印发的《促进房地产业健康发展和良性循环若干措施的通知》中明确提出，将暂时取消购房的行政性限制措施，为期1年时间，新政中二套房首付比例得到显著降低，二套房公积金贷款首付比例从40%下调至30%，一套房已结清贷款的家庭购买二套房可按照首套房贷款利率执行，降低二套房购房门槛，不正是与房住不炒“侧面相撞”吗？唯一解释得通的或许就是“先上车后补票”，以改善为目的进行投资，上车之后再慢慢补票，反正一旦上车就不能中途随意离场了。

　　经历过2008年、2015年楼市动荡的朋友就会明白，政策放松是为了解决库存压力，说白了土地、房子交易受阻，需要用政策来疏通疏通，但是疏通的过程中往往伴随着房价上涨，从一二线城市楼市调控所展现的迹象表明，投资一二线城市房子的今天或许就是三四线城市的明天，比如成都，5月31日成都新政出台后，还曾有人连夜排队买房，生怕房价上涨，但是新政出来后的第二天，二手房市场突然增多7000套，并且成交还得依赖降价，而到第三天时，成都的二手房挂牌量新增超过11000套，很显然，投资房产从心理上已经不抱希望了，大多数以前没有尝试过的也不抱希望了，当然这并不意味着没有买过二套房的想尝试一下房价上涨的“甜头”，购买的人多了，正中房价上涨的下怀。

　　从以往的楼市政策松绑对楼市影响的经验来看，一般3个月左右就会有效果，那么本次政策利好楼市后会不会快速见效呢？举个例子，贵州省毕节市赫章县在2021年之前的房地产主要由汉阳地产一家独大，基本没有别的楼盘竞争，但是2022年1月份老城区附近4个楼盘同时开盘，住房供应增加至少1200套，对于县城而言，本身也离毕节市较近，内卷在这个时候出现，即便是政策有所好转，也不一定能够回暖到预期状态，那么随着全国各大城市楼盘数量越来越多，住房库存量越来越大的现状下，单单依靠楼市政策或许就有些牵强了，毕竟真正的刚需与收入直接挂钩，并不像2016年那般有上千万的棚改家庭加入购房大军中，所以说单方面政策的放松，并不一定能短期奏效，就看接下来还会不会有其他“棋”下了。

　　政策调整的目的是疏通楼市而非“救楼市”，这是今年政策的主要方向，误以为对楼市放松是在让房地产重新回到支柱地位可能要吃亏了，这个时期买房，就不要去考虑边缘地带的房子了，房子本身差不多，区别大的是位置，也不要把小区绿化和人为可见的配套与不可人为复制的地段相提并论，就好比老城区的繁华需要长达20年甚至30年沉淀才有的结果，不是靠单纯的靠搬家就能实现，总体而言，“控一线、稳二线、拉三四线”才会是调控的最终效果，一二线城市经济压力和就业压力，未来还得依赖三四线城市出力。