深圳政策落地买还是卖？
5.28，深圳跟进落地“四支箭”，今日起执行。首套首付20%，利率3.5%；二套首付30%，利率3.9%。
问了几位操盘手，上门大概和先前差不多，新房没啥兴奋点。先前预期吊的太高了，观众的心理该消化都消化了。地产股也如预料之中继续调整，政策预期消化完了，聪明的一周前都跑了。
存量房贷利率是现在“房奴大冤种”们关注的大问题，我觉得许多童靴的认识是错的，腰杆可以挺直一点，要求存量房贷利率下调，不是福利是权利。我发了视频说这个事儿，点击听听。
后台一些粉丝来询问买房的事，我昨晚做了直播，全部都结合着说一下。各个城市的首付比、利率，网上很多都计算的很完整了，乐有家的图需要的童靴可以收藏。
1、政策回应了呼声。人们呼吁深圳要落地四支箭，深圳没打头，紧跟着上海落地了。力度比广州弱，但看齐上海。基本都在预期内，回应了呼声，速度也够快。这里说一句，人们的呼吁，并不意味着说，他们相信政策就一定能起到巨大作用，但是你要出政策。因为在这样的大行情衰T面前，除了政府能够做点努力之外，实在也没有谁能指望的了。
2、政策还有后手。昨天是广州、深圳，今天是天津，只有一个北京了，应该也非常快了。整体上，这一波“四支箭”的政策算是基本出完了。估计在7月底之前，10月底之前，乃至中央经济工作会议之前，政策的基本思路都如此了。但是，显然，上海、深圳是收着出政策的（北京也会一样），这意味着，他们相对广州还有更多的后手——首付比、利率，深圳还有下调的空间。此外，如果政策效果不好，那么，除了首付比、利率，像存量房贷利率、税费减免、限售解除等等，深圳还都有“工具”。还是原来说的那句话，之前的限制性政策迟早都会全部松开，全部松开，不要怀疑，一个一个来。
3、大级别政策关键看落地。之前说了，4月底以来的政策大思路，方向是对的。现在依据“四支箭”落地的其实都是前菜，不是主菜。主菜指向的是供求关系重整，比如土地供应量的调整，地方保障房收储等等。但这些政策，需要时间，需要行动，有不确定性。如果你方向对，但你不行动，或者太慢，效果也会打很大折扣。比如地方保障房收储，推进起来不容易，很不容易，地方主政官估计也没什么动力。这个时间，毛估得半年才能看出来一点门道。
4、降首付、降利率，预期效果一般。肯定有用，但是用处不会很明显。首付降低了，但月供增加了，同等首付条件下，100万月供每月减少了300块，也不错，蚊子肉也是肉。那么，首付降低，月供增加，多少人会选？这是个问题。两种情况，一种是购房人不愿意上杠杆，还是按原来的首付比走，那就意味着降首付意义等于0。另一种情况，那些积蓄很少，但是收入很不错的年轻人，现金流很好，月供收入比非常健康（控制到3-4成）。首付降了，他们有可能会入市。总之，肯定有用，但感觉像是捞穷人，就是网口收小了，多抓点“漏网之鱼”是也。
5、二手比新房好，新房还是会软。这个要提醒一下，2023年以来，每次政策之后，二手房的表现都要优于新房。我认为，这次市场还是会延续这样的曲线。至于原因，不单单是政策的因素，或者说主要跟政策没毛关系。两个原因，一个是新房因为期房的交付危机（实质上就是烂尾），导致大家害怕，更愿意现货交易。第二个原因，二手房降价降得更狠，新盘其实还是有限价、维W的约束的。大家回头对比一下2021.2.08，看看那时候和这时候深圳新盘VS二手房的价差，就完全懂了。价格下调，买家进场，价格规律自己在悄悄发挥作用。所以，这次还是一样。二手房的量会继续有起色，4月成交挺好，5月预计略低，但是6月预计会起得比较猛，下面就不知道了。至于新盘，还是相对会比较软，因为上面两个原因它都没有。这里我再强调一点，我说过好多次：未来开发商真正的赛道就是产品赛道《》，谁的产品做的好，谁就能跑赢。你不做，市场会逼着你做。所以，少玩点营销噱头，没什么意义了。别人家走过的路，我们不过是重复走一遍罢了。
6、用家要买房子。我不主张用家一直等，一直等，本质就是预测底部。我预测不了底，我也不认为有谁能预测得了。我20年的房地产观察经验告诉我，人们在预测底部上花费的精力和从底部得到的回报相比，太不划算了，所以我不干这种事。我觉得把精力花到寻找合适的楼盘上面，更正确。
用家不能一直等，你的钱不是无限的，同样楼盘也不是无限的。用家买楼跟投资买楼不一样，“增值论”肯定是解释不完全的。有人说，房子预期不涨价，谁买呢？实不能一概而论，用家还是会买。他买到房子，他提前享受了，每个人对此的理解不同。比如一粉丝，搬家的时候孩子把墙面刮花了，赔了房东2000块，她说：“还是得有一套自己的房子”。就这么简单。在这个问题上，有房子的人常常说话给人的感觉是“曾经沧海难为水”了，但让他回到不曾拥有过的时候，心理则又会不同。你让我现在说，我觉得住到惠州去我都OK，东江边上买一套，阳台上鱼竿一架，每天钓鱼吃。但回到N年前，我就想在深圳有套房。就酱，人在不同的年龄，把该做的事做好就很好。
所以，如果你是用家，我觉得使用“匹配度”的思维去解决问题，很有用。a、设定好你的纪律，尤其是低杠杆；b、选最合适自己的盘，像使用网约车那样去做供需匹配；c、价钱买得起，就买了，别只计算价格，那不是人生的全部。
投资的话，则需要很耐心，和用家不同，你重点要考虑的是回报率和机会成本。如果市场上有更好的选择，我们当然不应该选房子。比如，去年起就把钱去买银行的黄金理财（或者买纳指），现在不但跑赢房地产，还跑赢大多数。但是这需要你的能力圈拓展，因人而异，大时代变迁，都要从头学习。
如果说用家和投资有没有相通之处，我觉得是：都要耐心，不要被焦虑感捆绑。无论是别人给你的，还是自己制造的，都要耐心从容，把自己放到一个相对舒适的位置。时代在变，市场在变，一切都不一样了，不要急，急也没毛用。这也是我为什么这么多年，都强烈反对人们使用高杠杆的缘故，你用了自己不该用的钱，心态就很容易失控，动作会很容易变形。最终造成你看起来和别人同样的选择，但是不同的结果。
7、有的房子要果断卖。看这一轮，什么样的房子好卖？最便宜的那种，比如老破小，卖的不错。原因无它，跌的狠啊。对于卖主，尤其是那种需要倒腾换房的童靴而言，这样的市场，会一直是调仓的好市场。不要考虑你的买入成本，不要苦等着市场反转，考虑你持有盘的价值，考虑你的机会成本。有些房子无论是此时，还是未来，都已经不再适合，该卖出就要果断的出掉。具体我写在了这里《》，不重复了。
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